Copropriété : Problématique compte bancaire séparé

Types de comptes bancaires :
• Compte séparé : compte ouvert au nom du syndicat des copropriétaires (SDC), c’est ce que prévoit la loi
• Compte unique : utilisation du compte bancaire du syndic (dépôts et dépenses), ce que souhaite le syndic
• Compte individualisé : variante du compte unique avec production d’un extrait du relevé de compte correspondant aux opérations de la copropriété

Les avantages du compte bancaire séparé
1. Indépendance de la copropriété
Les fonds de la copropriété ne subissent pas les aléas professionnels du syndic : cessation de paiement, liquidation…
En cas de changement de syndic, les fonds sont immédiatement disponibles (changement d’identité du signataire). A défaut difficultés pour récupérer le solde (délai 2 mois, nombreux litiges).

2. Transparence et traçabilité comptable
Le relevé de banque permet une lisibilité des opérations avec notamment la date de l’opération. Le Conseil syndical peut être autorisé à consulter le compte séparé via Internet mais il ne peut consulter le compte du syndic.
Lors du contrôle des comptes, le relevé de banque constitue un élément externe de contrôle. En cas de compte individualisé ou unique, il faudrait circulariser tous les fournisseurs pour vérifier l’exactitude des écritures comptables.
Il est pratiquement impossible de vérifier si le montant payé au fournisseur correspond à la somme des imputations sur les diverses copropriétés concernées (exemple : contrats d’assurance souscrits « légalement » au nom du syndic).
Le compte séparé facilite également la traçabilité de toutes les prestations du syndic (règlement des factures émises).

3. Réduction de la confusion entre syndic et copropriété
Le compte unique crée une confusion entre la copropriété et le syndic :
Les fournisseurs, payés par compte unique, identifient le syndic comme client alors que la loi SRU spécifie l’identité de la copropriété comme client. Cette confusion est préjudiciable à la copropriété.
Le copropriétaire mécontent ou méfiant, rechigne à payer ses charges par mesure de rétorsion vis-à-vis du syndic. Lorsqu’il règle au syndicat des copropriétaires, sur compte séparé, son comportement évolue.

4. Possibilité de produits financiers
Les frais de tenue de compte séparé (faibles), facturés par la banque, sont généralement très largement compensés par la possibilité de produits financiers (rémunération du compte, livret A, …) aujourd’hui captés par syndic.

5. Prévention des copropriétés en difficulté
Un solde bancaire très faible ou un solde débiteur alerte sur la santé financière de la copropriété. Le compte unique, retarde la découverte de la situation et donc la mise en œuvre des mesures indispensables.

Position des syndics
Les syndics tentent de décourager les copropriétaires d’utiliser le compte séparé en prétendant justifier l’augmentation substantielle de leurs honoraires par un accroissement des charges de gestion :

• Manipulation de n chéquiers pour régler les fournisseurs : Les opérations étant isolées en comptabilité il est a contrario plus facile, plus sûr, et moins couteux d’effectuer des règlements unitaires par virement bancaire.
• Gestion de n remises de chèques sur n banques : les règlements par prélèvement sont déjà utilisés.

Il suffit de privilégier les règlements électroniques (prélèvement ou internet) pour réduire sensiblement les coûts de gestion et les nombreuses erreurs de traitement et d’imputation des chèques manuels.

La prétendue « défense des intérêts des copropriétaires » prônée par les syndics n’est pas avérée sur le terrain :

• Les produits financiers du syndic sur le compte unique l’incitent à maintenir une trésorerie élevée : allongement des délais de règlement, appels de provisions sur travaux très en amont de la commande, majoration artificielle des budgets prévisionnels…
• Le compte unique, avec le regroupement des règlements, augmente l’emprise du syndic sur les fournisseurs et fausse la concurrence. Cela se traduit par une augmentation des prix au détriment des copropriétaires.
• L’organisation comptable « centralisée » du syndic interdit la clôture réelle des comptes (comme ceux des TPE chez un expert-comptable) et se traduit par une absence d’étanchéité entre les comptabilités des copropriétés.

Conclusion
En résumé, le compte séparé ne justifie pas de surcoût mais apporte indépendance, transparence et fiabilité des comptes.
Le compte unique nourrit les nombreuses suspicions, justifiées ou infondées, sur les pratiques des syndics avec l’argent des copropriétaires. Les inventions des comptes « individualisés » ou « reflets » illustrent clairement cet attrait ! Ce manque de confiance freine le développement des fonds de travaux, pourtant indispensables à l’entretien
La concurrence (les prix sont libres) permettra d’établir le « juste prix » des services offerts aux copropriétés par les syndics. La profession aura tout intérêt à moderniser sa gestion et à éradiquer ces pratiques, en éliminant toutes formes de rémunérations indirectes, plutôt qu’en recherchant de nouveaux modes de contournement des lois. La confiance incitera les copropriétaires à alimenter des fonds de travaux indispensables à l’entretien des immeubles.
L’émergence de nouveaux acteurs est porteuse d’espoir. Ce secteur de l’immobilier sortira-t-il de l’immobilisme ?

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