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Gardien et employé d’immeuble

1 Répartition des rôles
Le statut très particulier des copropriétés entraîne des spécificités dans la gestion des ressources humaines. Il est important de bien fixer les responsabilités respectives pour éviter une confusion des rôles.

Le syndicat des copropriétaires est l'employeur : Le syndicat est une personne morale, dotée d’un SIRET et responsable légal du salarié. Le syndicat paie le salaire et les charges.

L’assemblée générale est l’organe de décision du syndicat C’est à travers cette instance que le syndicat fixe et notifie au syndic le nombre et la catégorie des salariés.

Le syndic est le mandataire de l’employeur. Il représente le syndicat des copropriétaires, dont il reçoit délégation pour la gestion de toutes les opérations administratives relatives à la gestion du personnel (engager, congédier, régler salaires et charges, et, de manière générale, assumer toutes obligations légales et sociales,…)

Le conseil syndical assiste et contrôle la gestion du syndic. Le syndic n’étant pas présent dans la copropriété, le Conseil syndical peut désigner un de ses membres comme correspondant auprès des salariés pour la planification et le suivi de l’activité. Cette disposition est inscrite dans certains règlement de copropriété.

2 Les catégories d’emploi
Les salariés des copropriétés relèvent de la Convention collective nationale du travail des gardiens, concierges et employés d'immeubles du 11 décembre 1979 qui distingue 2 catégories :

Catégorie A Employé d’immeuble : Le salarié de catégorie A travaille dans un cadre horaire. Un temps complet correspond à 35h par semaine (151,67 h /mois). De manière générale, il ne bénéficie pas de logement de fonction dans la copropriété.

Catégorie B Gardien concierge : Le salarié de catégorie B bénéficie obligatoirement d’un logement de fonction et sa rémunération ne fait pas référence à un temps de travail mais ce calcule, selon un régime dérogatoire en référence à des tâches évaluées en UV (unités de valeur), dont le barème est défini dans l’annexe 1 de la convention collective. Un total de 10 000 UV correspond à un temps plein. La grille des tâches affectées avec le décompte des UV correspondantes doit être annexée au contrat de travail.

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Le syndic vient de changer. L'employé d'immeuble change-t-il d'employeur ?
Non. C'est la copropriété qui est l'employeur. Le syndic se charge de la gestion du personnel en tant que mandataire.

Le syndic vient de recevoir une assignation devant de Conseil des Prud'hommes. Est-ce le syndic ou la copropriété qui est mis en cause ?
Le salarié a assigné son employeur donc la copropriété. Cependant, seul le syndic peut représenter la copropriété devant un tribunal.

 
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3 Conditions de travail
Repos hebdomadaire : Il est au minimum de 1,5 jours consécutifs, incluant le dimanche.

Sécurité du salarié : l’employeur fournit les équipements de protection nécessaires pour l’exécution des tâches. (Gants, chaussures de sécurité…)

Logement de fonction : La réfection du logement de fonction (peintures, revêtements muraux) incombe à l'employeur. Il intervient, si nécessaire, tous les 5 ans, et au plus tard tous les 10 ans.

Congés payés : Le salarié bénéficie de 2,5 jours ouvrables de congés payés par mois de travail effectif pendant la période de référence fixée du 1er juin de l'année précédente au 31 mai de l'année au cours de laquelle s'exerce le droit à congé. Des jours supplémentaires sont attribués au titre de l’ancienneté :

Ancienneté 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
Nbre jours
1
2
3
4

Journée solidarité : Fixé au Jeudi de l’Ascension, sauf accord particulier.

Retraite complémentaire : Affiliation obligatoire au CRIP - Régime de retraite complémentaire géré par le groupe APRI-IONIS, section « Personnels d'immeubles ».

Formation professionnelle : le salarié bénéficie du droit à la formation professionnelle (DIF). L’organisme collecteur est AGEFOS-PME.

4 Spécificités de la catégorie B Gardien concierge

Heures d’ouverture de la loge : La notion « d’heure d’ouverture de la loge » correspond aux horaires de présence du gardien dans la copropriété. Il ne s’agit pas d’heures de travail puisque la base de sa rémunération est calculée en UV à partir de la grille de tâches affectées et non en heures.

Amplitude de la journée de travail : C’est l’intervalle en heures entre la fin et le début de « l’heure d’ouverture de la loge ». L’amplitude maximum est de 13 heures dont 4 heures de repos pris en 1 ou 2 fois. Le temps de repos peut être limité à 3 heures dans une amplitude de 13 heures, si le salarié dispose d’un repos hebdomadaire de 2 jours au lieu de 1,5 jours.

Astreinte de nuit : Les contrats signés depuis le 1° janvier 2003 ne peuvent pas prévoir d’astreinte de nuit. Pour les contrats antérieurs, l’indemnité d’astreinte de nuit est maintenue sans contrepartie.

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A quoi correspond la grille d'UV ?
l'activité du gardien est déterminée en tâches effectuées. la convention collective a défini comment calculer le nombre d'UV correspondant à chaque tâche, par exemple la sortie des poubelles vaut 25 UV x nombre de lots principaux ou le nettoyage des ascenseurs vaut 60 UV x nombre d'ascenseur...

Dans la grille d'UV, on trouve des TSQ. Qu'est-ce que c'est ?
Les TSQ (travaux Spécialisés et Qualifiés) sont des heures de travail valorisées à 60 ou 70 UV chacune selon la nature du travail. Ces heures peuvent servir par exemple à effectuer des petits travaux de réparation, à des tâches non comprises dans la grille d'UV ou dont la valorisation standard est inadaptée à la copropriété.

 
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5 Classification des emplois
Les salariés de catégorie A et B sont classés dans l’un des 6 niveaux suivants :

Niveau 1, coefficient 235 : (uniquement employé d’immeuble) L'employé exécute des tâches simples ne nécessitant pas de connaissances particulières, selon les consignes précises de l'employeur.

Niveau 2, coefficient 255 : L'employé spécialisé exécute les tâches d'entretien courant et de gardiennage à partir de directives générales. Il a une certaine initiative dans le choix des moyens lui permettant d'accomplir ses tâches. Il peut être amené à assurer, sur instructions précises, des tâches administratives ou techniques simples et limitées.

Niveau 3, coefficient 275 : L'employé qualifié exécute toutes tâches d'entretien, de gardiennage et administratives et s'assure du fonctionnement normal des installations. Il apporte une assistance technique et sa collaboration dans les relations de l'employeur avec les occupants de l'immeuble et les entreprises extérieures. Il fait preuve d'initiative dans l'organisation de son travail qu'il exerce seul ou avec l'aide d'un ou plusieurs autres employés dont il organise et surveille le travail.

Niveau 4, coefficient 340 : L'employé, dans le cadre d'instructions générales, exécute des travaux très qualifiés, constitués d'actions de réalisations complètes. Il peut être appelé à coordonner l'activité de salariés appartenant à l'entreprise ou extérieurs à l'entreprise et doit mettre en œuvre tous modes opératoires et moyens de contrôle appropriés, ce qui nécessite la maîtrise complète de sa fonction dans ses aspects tant fonctionnels que relationnels. Il peut assumer une part importante de tâches administratives déléguées par l'employeur.

Niveau 5 Agent de maîtrise, coefficient 395 : L'agent de maîtrise de ce niveau se caractérise par des capacités professionnelles et des qualités humaines pour assurer ou coordonner la réalisation d'un ensemble de tâches ou d'une partie plus ou moins importante de ces tâches dans un ensemble immobilier, ainsi que, le cas échéant, la responsabilité de commandement dans la limite de la délégation qu'il a reçue.
Du fait des moyens techniques mis en œuvre, il peut être amené à des ajustements et adaptations indispensables.

Niveau 6 Agent de maîtrise, coefficient 410 : L'agent de maîtrise de ce niveau accomplit des travaux administratifs ou techniques d'après les instructions reçues de caractère général sur des méthodes connues ou indiquées, en laissant une certaine initiative sur le choix des moyens à mettre en œuvre. Il peut avoir la responsabilité technique du travail réalisé par du personnel de qualification moindre. Il peut également assurer la responsabilité de l'encadrement de personnel exécutant des travaux diversifiés mais complémentaires ; cette responsabilité d'encadrement requiert des connaissances et une expérience professionnelle au moins équivalentes à celles des personnels encadrés. La capacité d'expression doit permettre la conduite d'une équipe, les relations externes, la justification écrite des décisions prises.

6 Rémunération
Salaire conventionnel : rémunération brute mensuelle minimum pour un emploi à temps plein

Niveau Coef. Catégorie A Catégorie B
1
235
1 361,16 €
 
2
255
1 370,16 €
1 525,03 €
3
275
1 380,77 €
1 537,02 €
4
340
1 397,91 €
1 556,33 €
5
395
1 558,24 €
1 733,18 €
6
410
1 617,41 €
1 799,00 €

13° mois : Après 1 an de présence, le salarié bénéficie d’un 13° mois versé en décembre.

Prime d’ancienneté : La prime d’ancienneté est calculée sur la base du salaire conventionnel

Ancienneté (Ans)
3
9
12
15
18
Prime (% salaire)
3%
9%
12%
15%
18%

Assiette de la prime : 80% du salaire conventionnel en 2009, 90% en 2010 et 100% en 2011 pour les niveaux 1 à 3. Pour les niveaux supérieurs, 100% dès 2009.

Prime de sortie des poubelles sélectives : le gardien concierge (catégorie B) qui assure la sortie des poubelles de tri sélectif perçoit une prime proportionnelle au nombre de lots principaux de la copropriété (0,76 €/lot).

7 Les avantages en nature
Logement de fonction : le montant de l’avantage en nature dépend de la catégorie du logement et de sa surface (exclusivement la surface réservée à l’habitation).

Catégorie
Logement
Mt/m²
1
Logement où la(les) pièce(s) principales dispose(nt) d’au moins 1 ouverture (fenêtre, porte-fenêtre) donnant vers l’extérieur et comportant un équipement de chauffage, WC et salle d’eau privatifs.
3,00 €
2
Logement où la(les) pièce(s) principales dispose(nt) d’au moins 1 ouverture (fenêtre, porte-fenêtre) donnant vers l’extérieur et comportant 2 des 3 éléments suivants : équipement de chauffage, WC privatif, salle d’eau privatifs.
2,37 €
3
Autres logements
1,75 €

Le montant de l’avantage en nature est plafonné à 180 € (60 m²).

Avantages accessoires au logement : Le salarié logé prend directement à sa charge ses frais personnels de chauffage, d'eau chaude, de gaz et d'électricité, facturés à partir de compteurs particuliers.
Si cette prise en charge directe n'est pas possible (absence de compteurs individuels), les prestations fournies par l'employeur constituent un salaire en nature complémentaire évalué forfaitairement par mois à :

Avantage
Kw/H
Electricité
55
Gaz
92
Chauffage
120
Eau chaude
98

Le prix du kilowattheure utilisé est celui en vigueur au moment de l'établissement du bulletin de paie (base contrat petites fournitures EDF 6 kWh).
S'il n'y a pas de distinction entre le logement de fonction et la loge, l'électricité est à la charge de l'employeur et constitue de ce fait un avantage en nature.
La fourniture de l'eau froide est gracieuse et ne constitue pas un salaire ou avantage en nature.

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Le gardien n'est pas dans la loge aux heures de permanence loge affichées dans le hall. Que faire ?
Durant les heures de permanence de la loge, le gardien doit être présent dans la résidence mais pas nécessairement dans la loge. Il peut être en train de travailler (nettoyage, sortie des poubelles, suivi des entreprises...)

Comment fonctionne l'avantage en nature logement ?
L'avantage correspondant au logement est déterminé selon le type de logement et sa surface. Sur le bulletin de salaire, le montant de l'avantage est déduit du montant net à payer. Ce montant est plus faible que lla valeur locative du logement, c'est donc un avantage pour le salarié (exemple : avantage déduit du net à payer pour 180 € alors que si le logement était loué le loyer serait de 700 €).

Le gardien part en congés. Doit-on retenir les avantages en nature ?
Non. Pendant ses congés, les avantages en nature logement et accessoires ne sont pas appliqués.


 
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Mise en place d'un suivi de l'activité par le conseil syndical.

Contrôle annuel de la gestion du personnel : bulletins de salaires, charges et taxes, congés, formation...

Un bon usage des TSQ pour concilier rigidité de la convention collective et réalité du terrain.

1 départ : 1 occasion de réfléchir à la problématique de choix entre employé, gardien et entreprise.

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Sa mission est d’assister les copropriétés et leur conseil syndical.

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