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Mise en copropriété

 

Le caractère d'une copropriété est inné puisque ses principaux traits sont figés par les textes fondateurs déposés avant la vente d'un premier lot, acte qui officialise le statut d'habitat collectif privé régi par la loi du 10 juillet 1965.

A travers le règlement de copropriété (RC) et l'Etat Descriptif de Division (EDD) les notaires et géomètres vont ainsi « graver dans le marbre » les règles de gouvernance et de répartition des charges ainsi résumées « Qui vote quoi ? Qui paie quoi ? ».

Afin d'organiser l'égalité des droits entre copropriétaires et la répartition des charges selon les critères d'utilité, ils pourront utiliser l'éventail des moyens mis à disposition par le législateur, tels que division en volumes, définition de servitudes, création de syndicats secondaires, Union de copropriétés, ASL, multiples clés spéciales…

 

Dans les premières années où les votes et les dépenses correspondent à des opérations de charges courantes, les éventuelles erreurs sont peu visibles.

 

Les difficultés apparaissent avec l'âge, lorsque les décisions d'AG concernent des travaux d'entretien, aux enjeux plus importants. Les tares génétiques, les incohérences, les vides juridiques, les règles inéquitables paralysent alors la gouvernance et l'entretien des ensembles immobiliers et favorisent la multiplication des recours juridiques, notamment lors des procédures à l'encontre de copropriétaires défaillants.

 

Les consultants de COPRO+ sont souvent appelés, en tant que praticiens, au chevet de ces malades en crise, pour établir un diagnostic et tenter de détruire ou contourner les obstacles pour remettre la copropriété… dans le bon sens.

 

En effet, la modification de répartition de charges relève généralement de l'unanimité, utopie fondamentale de la gouvernance de la copropriété.

 

Force est de constater, qu'en copropriété, le chemin du droit n'est pas toujours le droit chemin !

 

C'est pourquoi le service MEC propose, lors de la mise en copropriété, une révision des textes fondateurs, vus sous l'angle du praticien, pour vérifier le caractère gouvernable et gérable de l'ensemble (décisions et recours, affectation des produits et charges).

 

Ce besoin présente une acuité particulière lorsqu'il s'agit de mise en copropriété d'un immeuble ancien par un bailleur (social ou privé). En effet la garantie décennale est dépassée, mais les besoins de travaux surviennent à court ou moyen terme, alors que le « diagnostic technique apparent »  prévu par le législateur, n'apporte pas aux acquéreurs, les garanties que l'on pourrait attendre d'un « diagnostic technique global ».

 

L'analyse COPRO+ s'inspire des principes suivant : « Simplification Rationalisation Sécurisation » de manière à aménager le socle juridique, à faciliter les prises de décisions collectives et réduire les risques de recours.